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REICO刘琳2019年房地产市场会呈现

发布时间:2019-08-16 18:46:18

REICO刘琳:2019年房地产市场会呈现稳中有降的态势

2018年12月28日,全联房地产商会于北京富力万丽酒店召开主题为“新时代 新形势 新发展”的年度工作会议。

根据大会组委会的部署,本次会议以记录回顾改革开放以来房地产行业的发展历程,展望科技驱动下行业发展趋势及创新路径,深入探讨行业、品质建筑、养老产业、长租公寓、城市更新等话题,群策群力、共同推动房地产行业的可持续发展。

会议现场,REICO工作室首席专家刘琳博士分享了主题演讲“2018年REICO报告”。他表示,货币边际效是从下半年开始的,即经济运行稳中有变,变中有忧,要强化逆周期调整,而房地产调控,强调的是因城施策。中央经济工作会的观点和思路,更强调了一个稳字,就是稳地价,稳房价,稳预期。因城实策也是边际放松。总体我们的判断是2019年房地产市场会呈现稳中有降的态势。

刘琳表示,改革开放40年大致可以分三个阶段,第一个阶段在前20年,是城镇住房制度市场化改革的一个探索阶段。最早的独立的城镇政策是1978年国务院发布的关于加快城镇建设住宅报告,在这个报告提出了城镇住房状况非常突出,要加快城镇住房建设。之后在1980年提出了住房商品化思路,我们可以看到这些思路在我们后来40年的房地产市场发展当中,基本上都得到了实现。再后来在1988年住房领域成为在经济体制改革当中最早涉及改革的领域,开始在全国城镇分期分批推行城镇住房制度改革方案。

2007年针对房价上涨过快,低收入住房困难的问题,国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见

。这个意见是在1998年城镇住房制度改革后又一个具有里程碑意义的文件,要求加快建设和完善城镇住房保障体系。随着这样一个文件的出台,我们说进入了先一个阶段,也就是从08年到18年,到现在开始,在这个阶段中国经济和社会面临的背景非常复杂,我们叫深化城镇住房制度改革阶段。首先在08年底由于美国金融危机的影响,国务院又提出了要扩大内需,促进住房消费,从这份文件开始,中国开始全面启动了棚户区改造工作。这份工作一直持续到现在,今年棚改任务新开工了6百万套,大概占到整个城镇住房建设50%的份额。

随后我们可以看到住房保障体系的完善,包括重点发展公共租赁房,包括住房租赁市场完善,实行购租并举等等政策出台。最为关键的看到2017年党的十九大报告提出房住不炒住房制度的思路。这是改革开放40年来,中央政府州刺明确住房制度的一个原则,房住不炒,让全体人民住有所居。今年经济工作会议提出来了,要因城施策,分类指导,夯实城市政府主体。大家关注一下夯实城市政府主体的提法,通过刚才跟大家的回顾,40年代城镇住房制度改革还是房地产市场调控,其实都是中央政府主导的,都是自上而下进行的政策体系,但是今年中央经济工作会提出,要夯实城市政府在房地产市场管理方面的主体,这是开启了房地产市场管理的一个新时代。

2018年市场总体来讲是创出新高后开始出现热度下降的形势。从房价涨幅上看,从2015年下半年开始,住房价格已经连续42个月环比上涨,这是在2008年出现了上涨周期最长的一轮周期。房屋的销售增幅是下降的,大致全年基本上跟去年是差不多的。二手房交易面积基本也是跟去年全年差不多,也是零增长。投资建设指标滞后于销售跟房价的变化,仍然处于指标在不断增加的过程。我们看到投资的增速今年是10%左右,正确打动固定资产投资,或者稳定固定资产投资非常重要的一个行业。新开工面积连续三年正的增加,购置土地面积连续两年正的增加,而且增幅都在15%左右,增长幅度还是很高的。

值得一提的是,在这样购置土地面积大幅增加的形势下,新我们看到其实企业购地的增加主要原因来自于地方政府供地总量的增加。今年受地方政府去杠杆的影响,财政压力的加大,导致地方政府供地数量出现明显的增加。前11个月已经增加了25%,住宅类用地,在去年同比上升基础上又再次大幅度增加。前11个月国有土地出让收入达到5.3万亿,已经超过去年全年的国有土地出让收入。同时我们可以看到土地溢价率加速回落,回落到历史低位,而且今年的现象很多,零溢价成交地块明显增多,它的背后显示的是地方政府去杠杆的背景下,对土地的供应量大幅度增加,带给市场的一个影响。

具体来讲其他特点是住宅建设在引领增长,而住宅还是在去库存过程当中。分区域来看,是三四线城市在引领建设指标的增长。我们看无论是从投资购置土地和新开工面积来讲,三四线城市的增幅都远远高过于二线城市。也就是说,我们可以看到去年以来的超预期繁荣是由三四线城市的繁荣带来的。从销售端也是这样,三四线城市的销售的增幅是远高于一二线城市,从房价涨幅上来看也是如此,三四线城市房价涨幅要高于一二线城市。

最后来看,房地产总体库存是上升的。我们房地产的库存在2016年和2017年是下降的,绝对下降,是因为当年的新开工面积低于当年的租售面积。但是今年我们看到商品房新开工面积超过了同期商品房租售面积,房地产库存是增加的。但是即便如此,相比于2014年市场库存水平目前的房地产库存水平仍然是很低的。我们认为即便市场进入周期调整,也是一个正常的周期调整。这是我们讲的2018年的市场的基本情况。简单来讲,就是呈现一个高位回落的这样的一个特点。

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